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市场利率显著攀升 房贷月供增加再融资好吗？

来源：联合早报 作者： 胡渊文   2022-07-03 05:00 胡渊文 ｜作者

插图／张进培

有些银行提供律师费和估价费津贴，津贴多少视再融资的金额而定。

好处是它在锁定期提供稳定性，可是万一利率开始走低，贷款人可能会被比较高的利率“锁”住。

此外也有和银行固定存款利率挂钩的配套，如星展提供首两年利率FHR6+1.3％的配套，FHR6是星展银行的六个月存款利率，目前是0.75％，计算下来这个配套的利率是2.05％，高于目前的SORA配套，低于固定利率配套。

陈文翰指出，在一些突发情况下，例如突然被裁员或患病，可通过再融资换去更加长期的贷款，来减少每月还款。

陈文翰说，一到两年锁定期的固定利率房贷相信足以帮助贷款人度过这一段市场不明朗的时期。

金融产品信息网站ValueChampion商业合作经理陈文翰也说，并不是每个人都应该选择再融资，有些贷款人现有的房贷配套利率依旧吸引人，而有些时候再融资会面对罚金，导致成本反而更高。

　　在这情况下，市场利率显著攀升，本地基准利率三个月新元隔夜利率（SORA）从去年底的0.1867％攀升到了0.772％，增加了三倍。

尽管固定利率走高，卢晨光认为贷款人依然可以考虑，因为接下来利率可能会进一步上升，在下来12个月达到3％至4％水平。

梁景文还提醒，不论利率走势如何，选择的是什么房贷配套，贷款人都应该准备一笔资金，为进一步的加息或不可预见的情况做准备。

他认为，再融资不一定适合每个人，这涉及到各种因素，例如剩余的贷款额、利率、个人的财务目标等等。

卢晨光则提醒贷款人，检视自己还有什么财务计划，可能会影响到未来现金流。

再融资虽然可以省下每月利息，梁景文提醒，再融资时要了解一些开支成本，例如律师费（legal fee）、房产估价费等。

和SORA挂钩的配套特点是透明，利率随市场走势波动，在利率低的环境下吸引人。

房贷顾问公司Mortgage Master运营主管卢晨光接受《联合早报》访问时说，如果贷款人的房贷是和浮动利率挂钩，并且锁定期（lock in period）已经结束或快要结束，应该考虑再融资。

她说，固定利率配套适合偏爱稳定性的顾客，不过由于固定利率配套往往带有预付罚金条款，如果顾客在锁定期内偿还全部或部分贷款，要支付罚金。

例如准备一笔现金储蓄，或把资金放在流动性高的资产，足以支付未来两年的还款，一旦遇到财务问题可有足够时间重组贷款，甚至是卖掉房产。

此外，对于为组屋申请贷款的人士来说，建屋局（HDB）贷款是个不错的选择，银行贷款固定利率已超过了建屋局的2.6％利率，而且建屋局贷款的贷款对估值比率高，首付也少。

房贷还须考虑什么因素

胡渊文

须注意的是，在锁定期过后配套的利率不再固定，会和市场利率或银行内部利率挂钩。

此外，浮动利率配套让贷款人可选择提前偿还款项，能省下不少利息。

yuanwen@sph.com.sg

一般上再融资金额较小，津贴也少。

根据自身需求
选择贷款配套

三个月SIBOR到2024年底会停用，银行会适时提供转换配套。

房贷配套主要分两类

理财锦囊

星展银行新加坡房屋抵押贷款业务部执行董事梁景文表示，星展提供的固定和浮动混合配套，多达一半的房贷可以是固定利率，剩余的为浮动利率，利率比固定利率配套低，也让贷款人更好地管理利息开支。

几个月前开始，市面上的固定利率房贷配套的利率逐步攀升，期间还有一段时间多家银行停止提供固定利率配套。

不过也有业内人士指出，在现阶段转到固定利率配套，可能面对不久后全球经济衰退、央行开始减息的风险，被高利率“套牢”，贷款人或可等待两个月再决定。

　　为了对抗节节攀升的通货膨胀率，全球中央银行纷纷收紧货币政策调高利率，新加坡金融管理局也已经让新元加快升值。

　　马来亚银行证券经济师蔡学敏预测，本地抵押贷款利率在今年底将攀升到4％左右，并预计三个月SORA年底会达到2.75％。这意味着你的房屋贷款每月还款下来可能会增加。那么应该考虑为房屋贷款再融资吗？要如何选择呢？

浮动利率又分为几种，最常见的包括和SORA挂钩的配套。SORA是代替新元银行间同业拆息率（SIBOR）和新元掉期利率（SOR）的本地基准利率，SORA是以本地无担保隔夜银行间的实际借贷成本计算，因此更可靠、稳健和透明。

和现行利率挂钩的配套相对比较少，之前被批评不透明，因为银行可调整现行利率。相较之下，银行如果要调高固定存款利率，须要支付更高的存款利息。

过去好几年因低利率环境而受欢迎的SIBOR配套已经退出市场。如果现有贷款和一个月或三个月SIBOR挂钩，贷款人可选择继续使用这个配套，或再融资。

华侨银行房贷主管潘玉莲受询时说，目前SORA配套是最受欢迎的。

卢晨光认为，考虑哪一类配套，贷款人须要根据自身的需求来决定。

市面上以三个月SORA配套为主，根据Mortgage Master网站，马来亚银行提供的配套首两年利率是三个月SORA+0.7％，根据目前的SORA计算，就是1.43％，第三年开始利率是三个月SORA+1.5％。这就是说，目前这个配套的利率低于固定利率配套，但如果SORA攀升到1.8％水平，贷款利率就会升至2.5％，和多数固定利率配套差不多。而一旦SORA升到更高的水平，这个配套的利率就要超过现下市面上的固定利率配套。

因此顾客务必确保下来几年没计划偿还贷款或卖出房产，才可考虑固定利率配套。

在选择房贷配套时，也留意是否有和银行的其他服务挂钩，可获得一些优惠。例如不少银行为了吸引客户使用更多服务，都会根据交易额、购买的理财产品以及房贷，提供更高的存款利率。

固定配套顾名思义，利率在锁定期内固定不变，一般为期两三年，之后会和SORA、固定存款（例如星展的FHR）或银行现行利率（board rate）挂钩。

陈文翰提醒，选择浮动利率贷款的人士除了须考虑利率走势外，也要了解自己收入的稳定和还款的能力，因为浮动利率贷款意味着每个月的还款额会有变化。

屋主因失业、疾病等问题陷入财务困境、无法按时支付房贷时，建屋局往往比银行更通融，也会设法向屋主提供援助。

目前市面上的固定利率配套主要来自本地银行，如华侨银行的两年期贷款利率2.65％，星展银行刚推出两年和三年期利率2.75％的贷款，大华银行最新的两年期固定利率贷款是2.98％。

房贷配套主要分为固定和浮动利率两类。

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